Главная | Оценке стоимости недвижимого имущества

Оценке стоимости недвижимого имущества


При определении рыночной стоимости земельного участка для целей внесения его стоимости в государственный кадастр недвижимости , а также при определении рыночной арендной платы за земельный участок с существующими улучшениями, в качестве наиболее эффективного принимается использование оцениваемого имущества по виду разрешенного использования, указанного в кадастровой или арендной документации на земельный участок, если в задании на оценку не указано иное. При этом земельный участок рассматривается как условно свободный для использования по указанному виду разрешенного использования.

Применение подходов к оценке недвижимости При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения.

Удивительно, но факт! Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

Определение стоимости недвижимого имущества с использованием данного метода выполняется путем деления дохода типичного года на ставку капитализации. При использовании метода прямой капитализации ставка капитализации определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и стоимостей объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Капитализация таких доходов производится по ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, а также ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости в будущем.

Исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости; 2. Дать характеристику объекту оценки и его окружению; 3. Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе сравнительного подхода. Важность этих бумаг приравнивается паспорту, удостоверяющему личность гражданина.

1. Основные понятия и особенности рынка недвижимости

Также как человек не имеет права совершить какие-либо юридически значимые действия без паспорта, так и недвижимость невозможно продать или купить без таких документов. Правоустанавливающие документы служат основанием для регистрации права.

Удивительно, но факт! Еще одной трудностью применения данного подхода является необходимость принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости, то есть те, на которые не повлияли нерыночные факторы.

Перечень этих документов приведён в ст. Основные требования к таким документам - соответствие законодательству, действовавшему на момент составления документа в месте расположения недвижимости, а также наличие в нём описания недвижимости, правообладателя и вида права на недвижимость. К правоустанавливающим документам относятся: Все документы должны быть оформлены надлежащим образом и зарегистрированы в качестве сделки; - прочие акты ввода после строительства объекта для эксплуатации также относятся к правоустанавливающим документам.

Они должны быть утверждены органами гос.

Если в суде две стороны пришли к мирному соглашению, то правоустанавливающим документом будет являться мировое соглашение, которое также должно быть утверждено судом; - справки о выплатах в ГСК, ДСК и ЖСК также являются правоустанавливающими документами. Однако они должны иметь указание на членство в кооперативе, а также содержать информацию по размеру и дате полной выплате взноса.

В дополнение в таких справках указывается описание недвижимости, инициалы председателя кооператива и печать. Особое внимание следует обратить на несоответствие требованиям закона различных свидетельств о внесении собственников в реестр, о правовой регистрации и т. Эти справки выдаются в местных комитетах по управлению имуществом, БТИ и прочих органах самоуправления, но не являются правоустанавливающими документами.

Такие справки пригодны только для приобщения к другим документам, которые принято считать основанием для перехода прав на имущество.

Р аздел. Оценка стоимости недвижимого имущества

Детальная регламентация сделок с недвижимостью со стороны государственных и муниципальных органов власти. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, то есть в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления — потребительную и меновую стоимость [33].

Определение рыночной стоимости недвижимости

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости, при этом формой проявления меновой стоимости является цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Удивительно, но факт! Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы: Стоимость в обмене Стоимость в пользовании Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости.

Это проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи и является рынком несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действий компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов.

При этом развитие рынка недвижимости определяется: Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка: Определение стоимости недвижимого имущества Согласно п. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Под объектом недвижимого имущества, в отношении которого отдельно исчисляется налоговая база и уплачивается налог на имущество организаций, необходимо понимать единый обособленный комплекс как совокупность объектов, установок, сооружений, оборудования и другого имущества, объединенных единым функциональным предназначением, конструктивно обособленный как единое целое.

В указанный обособленный комплекс включается имущество, как указанное в технической документации техническом паспорте на объект недвижимого имущества, так и дополнительно установленное, смонтированное в ходе капитальных вложений, которое функционально связано со зданием сооружением так, что его перемещение без причинения несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Например, в состав объекта недвижимого имущества необходимо включать учитываемые как отдельный инвентарный объект такие объекты основных средств, как лифты, встроенная система вентиляции помещений, локальные сети, другие коммуникации здания и прочее.

Не включаются в состав объекта недвижимого имущества учитываемые как отдельные инвентарные объекты основных средств, которые не требуют монтажа, могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества, демонтаж которых не причиняет несоразмерного ущерба их назначению и или функциональное предназначение которых не является неотъемлемой частью функционирования объекта недвижимого имущества как единого обособленного комплекса компьютеры, столы, транспортные средства, средства видеонаблюдения и др.

Для обеспечения достоверности данных бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности кредитные организации обязаны в соответствии со ст. При этом порядок и сроки проведения инвентаризации определяются руководителем организации, за исключением случаев, когда проведение инвентаризации обязательно в частности, перед составлением годовой бухгалтерской отчетности. В соответствии с Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства далее — Положение , утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря г.

Какие виды имущества подлежат оценке? Наиболее распространенной практикой в данном случае традиционно является расчет реальной стоимости жилой квартиры или частного жилого дома при их купле-продаже или сдаче в аренду, а также оценка стоимости промышленных зданий и сооружений к числу последних можно отнести всевозможные объекты промышленного и хозяйственного назначения, которые могут являться частью собственности организации или предприятия, нуждающихся в независимой финансовой экспертизе стоимости недвижимого имущества.

Что касается земельных участков, то здесь экспертной денежной оценке обычно подлежат земли ИЖС индивидуального жилищного строительства , садовые и огородные участки, земли промышленного и сельскохозяйственного назначения, лесные угодья и т.

Удивительно, но факт! Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения Эта доля при процентном возврате капитала.

Но с позиции оценки к недвижимым вещам не относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Прежде чем приступить к рассмотрению процедур оценки недвижимости, необходимо рассмотреть особенности данного вида собственности, как особого товара, обладающего рядом свойств: Фундаментальность стационарность и материальность ; 2. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения.

Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий коэффициент.

Удивительно, но факт! Это проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи и является рынком несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями:

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, вменяется отрицательная поправка.

Проекты по теме:

К денежным поправкам, вносимым в цену проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.

Методы рыночного подхода Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие: Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра местоположения , наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов.

Удивительно, но факт! Другими словами говоря, без независимой денежной оценки невозможна практически ни одна операция с недвижимым имуществом.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки цены продажи объекта-аналога, сопоставимого с объектом оценки.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации. Экспертные методы расчета и внесения поправок.



Читайте также:

  • Статья ук рф мужеложство
  • Отдельным поводом к возбуждению уголовного дела не является
  • Аренда земли огородничество документы